Kanzlei für strategische Prozessführung
und Instanzenverfahren
KOMPETENZ RUND UM DIE IMMOBILIE
Wohnungseigentumsrecht
Wohnungseigentumsrecht
Gemeinschaft ist nicht immer einfach!
Wohnungseigentumsrecht Worum geht`s?
Im Wohnungseigentumsrecht sind die Rechtsverhältnisse von Wohnungseigentümern geregelt, die in der besonderen Rechtsform der Wohnungseigentümergemeinschaft unter einem Dach leben. Typischerweise sind das Wohnblöcke, manchmal werden auch verschiedene Gebäude zu einer gemeinsamen Wohnungseigentumsanlage zusammengefasst.
Das Wohnungseigentumsrecht ist ein sehr schwieriges Rechtsgebiet mit eigenständigen Regelungsbereichen. Es erfordert besondere Kenntnisse in diesem eigenständigen, teilweise auch eigenwilligen Rechtssystem. Der Gesetzgeber hat im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nur wenige Paragrafen mit teilweise sehr allgemein gehaltenen Regelungsinhalten normiert. Wohnungseigentumsrecht wird daher sehr stark durch die Rechtsprechung und vor allem das individuelle Gemeinschaftsrecht ausgefüllt.
Ein besonderes Erschwernis bringt die sogenannte Teilungserklärung, die zu jeder Eigentümergemeinschaft gehört und quasi die Verfassung dieser Gemeinschaft darstellt. Sie wird bei Gründung der Gemeinschaft erstellt, wobei die Gründer leider oft standardisierte Vorlagen verwenden, die im späteren Zusammenleben der Eigentümer nur wenig geeignet sind, Rechtsfrieden zu schaffen.
In diesem schwierigen Rechtsumfeld müssen Eigentümern mindestens einmal im Jahr in der Eigentümerversammlung zusammenkommen und Entscheidungen treffen, die teilweise von großer rechtlicher oder wirtschaftlicher Tragweite geprägt sind. Wer schon öfters Eigentümerversammlungen erlebt hat, weiß, dass die dortigen Abstimmungen leider sehr häufig von persönlichen Interessen und Unkenntnis der Rechtslage geprägt sind. Hier sind Streitigkeiten vorprogrammiert. Und wenn Streitigkeiten erst mal entstanden sind, wird es schwierig, vernünftige Entscheidungen zu treffen. Man denke hier nur an Nachbarstreitigkeiten, die häufig auch von Unvernunft geprägt sind.
Die
Eigentümer
Die Wohnungseigentümer sind gemeinsam die „Herren der Gemeinschaftsanlage“. Sie sind das zentrale, weisungsbefugte Organ innerhalb der Gemeinschaft. Neben den Rechten und Pflichten aus dem erworbenen Sondereigentum ist jeder Eigentümer gemeinschaftlich mit allen Anderen für alle Angelegenheiten der Gesamtanlage verantwortlich, aber auch verpflichtet. Gemeinsam tragen die Eigentümer insbesondere die Kosten der Gesamtanlage.
Der Gesetzgeber geht davon aus, dass alle Eigentümer gemeinsam und sinnvoll an einer wirtschaftlich ausgerichteten Verwaltung teilnehmen. Die Praxis zeigt aber leider, dass sich nicht nur in vielen Eigentümergemeinschaften einzelne Eigentümer an der Entscheidungsfindung nicht beteiligen oder parteiische Gruppierungen entstanden sind, die wirtschaftlich vernünftige Entscheidungen gefährden.
Wie das allgemeine Nachbarrecht auch, ist deshalb auch das Recht der Wohnungseigentümer von zahlreichen Streitigkeiten geprägt.
Der
Verwalter
Der Verwalter ist, wie schon der Name sagt, für die Verwaltung der Gemeinschaft zuständig. Er sorgt für die Bewirtschaftung der Anlage, Abrechnung der Kosten und Einberufung und Leitung von Eigentümerversammlungen. Er ist kein zentrales Machtorgan sondern nur verwaltendes Organ innerhalb der Gemeinschaft. Es hat wenig eigene Entscheidungsbefugnisse und soll in aller Regel nach den Weisungen der Gemeinschaft (nicht einzelner Eigentümer!) handeln.
Seine Rechte und Pflichten ergeben sich aus dem Gesetz und in der Regel aus einem unterzeichneten Verwaltervertrag.
Er hat außerhalb der Verwaltungsaufgaben keine Entscheidungskompetenz und muss bei Bedarf die Entscheidung der Eigentümer herbeiführen und deren Beschlüsse dann umsetzen.
Den Eigentümern gegenüber ist er zur Rechenschaft verpflichtet.
Der
Verwaltungsbeirat
Der Verwaltungsbeirat ist ein von den Eigentümern gewähltes Gremium oder auch eine Einzelperson zur Unterstützung des Verwalters. Der Verwaltungsbeirat ist aber kein Vertreter der Eigentümergemeinschaft und benötigt deswegen für ein Auftreten gegenüber Dritten jeweils Einzelbevollmächtigungen.
Der Verwaltungsbeirat soll insbesondere den Wirtschaftsplan, Rechnungslegung und Kostenvoranschläge des Verwalters prüfen und sie mit einem Entscheidungsvorschlag für die Wohnungseigentümer versehen. Er wird freiwillig tätig, die Erfüllung der zugeteilten Aufgaben ist nicht einklagbar.
Die
Eigentümerversammlung
Die Eigentümerversammlung ist quasi das Parlament der Eigentümergemeinschaft (Selbstverwaltung) in dem Probleme diskutiert und Entscheidungen gefällt werden. Der Verwalter ist in der Regel Versammlungsleiter und Berater, kann aber keine eigenen Entscheidungen treffen und hat auch kein eigenes Stimmrecht.
Das besondere Problem der Eigentümerversammlung ist zum einen, dass das Abstimmungsverhalten oft von der subjektiven Interessenlage der Eigentümer geprägt ist. Hinzu kommt eine nur unzureichende Information über die Rechtslage. Gerne werden Urteile zitiert, die in Medien verbreitet werden, ohne dass geprüft wird, ob dies wirklich auch für die eigene Gemeinschaft Gültigkeit hat.
Geht es zum Beispiel um eine Satellitenanlage auf einem einzelnen Balkon und die entstehenden Kosten, lassen sich in jede Richtung Urteile zitieren und Meinungen vertreten. Am Ende wird es zur Abstimmung kommen. Entspricht diese Entscheidung aber dann auch der Rechtslage?
Die
Eigentumsrechte
Wem gehört was? Ein leider allzu häufiger Streitpunkt in Wohnungseigentümergemeinschaften!
Natürlich geht es hier nicht darum, dass das Eigentum an der eigenen Wohnung infrage gestellt wird. Das ist notariell fixiert und unantastbar. Aber welche Gebäudeteile sind davon betroffen und wer trägt dann konsequenterweise auch welche Kosten? Gehören die Fenster innen und außen dem Wohnungseigentümer und wer muss den Anstrich zahlen?
Hier geht es um Begrifflichkeiten, wie Gemeinschaftseigentum, Miteigentum, Sondereigentum und daran angenähert auch um Sondernutzungsrechte oder allgemeine Gebrauchsrechte. Und natürlich geht es auch um die Beachtung des Alleineigentums (= Wohnungseigentum bzw. Teileigentum) der Eigentümer an den ihnen zugeschriebenen Gebäudeteilen.
Wer darf wo was? Die weitverbreitete Unwissenheit über diese scheinbar einfache Frage ist ein häufiger Auslöser für Streitigkeiten innerhalb der Gemeinschaft.
Wie bestimmt sich
die rechtliche
Ausgangslage?
Die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer sind nicht ganz einfach zu bestimmen. Sie hängen insbesondere individuell für jede Wohnanlage auch von den dort gefassten Beschlüssen und der Teilungserklärung ab. Es ist individuelles Recht, das häufig unterschiedlich interpretiert wird. Hinzu kommen oft auch Diskussionen über die Beachtung der formellen Anforderungen bei Beschlussfassungen.
Für die anwaltliche Vertretung ist dies eine anspruchsvolle Herausforderung. Insbesondere im Falle einer notwendigen Einleitung gerichtlicher Schritte sollte dem eine sehr eingehende Prüfung der Rechtslage vorangestellt werden. Hier sind Erfahrung und aktuelles Wissen im Umgang mit dem Recht der Eigentümergemeinschaften gefragt.
Brauche ich einen Rechtsanwalt?
Wenn Sie in einer Gemeinschaft leben, die ihre Entscheidungen bisher ohne persönliche Streitigkeiten auf sachlicher und vernünftiger Ebene getroffen haben und Ihre Anlage von einem erfahrenen und zuverlässigen Verwalter verwaltet wird, brauchen Sie natürlich keinen Anwalt. Das System des Wohnungseigentumsrechts funktioniert im Prinzip.
Wenn Sie aber einmal erlebt haben, dass Sie im Recht sind, die Gemeinschaft in ihrer Mehrheit aber aus irgendwelchen Gründen dieses Recht nicht anerkennen will, dann merken Sie schnell, wie schwierig es ist, das Recht gegen den Willen einer Gemeinschaft durchzusetzen. Spätestens zu diesem Zeitpunkt ist die Einschaltung eines Rechtsanwalts mehr als sinnvoll.
In einer Gemeinschaft geht es aber nicht nur um die Lösung entstandener Konfliktsituationen. Hier sollte man besonders darauf achten, Konflikte grundsätzlich schon zu vermeiden. Wer versucht, sein Recht in der Gemeinschaft mit der Drohung gerichtlicher Maßnahmen durchzusetzen, wird auch für die Zukunft auf Widerstand stoßen. Wer dagegen mit überzeugenden sachlichen und rechtlichen Argumenten antritt, kann die Gemeinschaft überzeugen und Konfliktsituationen vermeiden. Hier empfiehlt sich die Einschaltung eines Rechtsanwalts, der für alle Beteiligten die Rechtslage in der Eigentümerversammlung erläutert. Die dadurch entstehenden Kosten werden durch Aufrechterhaltung des Rechtsfriedens in der Gemeinschaft mehr als aufgewogen.
Und natürlich empfiehlt sich die Beratung durch einen Rechtsanwalt auch immer, bevor man durch Kauf einer Wohnung oder eines Teileigentums in eine Eigentümergemeinschaft eintritt oder diese gar erst begründet.
WAS SIE VON MIR ERWARTEN DÜRFEN
Sie dürfen von mir erwarten, dass ich auch ihr Anliegen mit der mir eigenen Berufsauffassung vertrete. Ich war als Richter für alle Wohnungseigentumssachen im Amtsgerichtsbezirk Kempten zuständig und habe in dieser Zeit in fast allen Verfahren einvernehmliche Lösungen herbeigeführt. Ich habe die Erfahrung gemacht, dass viele Streitigkeiten von Rechtsirrtümern und persönlichen Animositäten geprägt sind und es mit überzeugender juristischer Argumentation und verständnisvollem Auftreten gegenüber allen Beteiligten sehr wohl gelingen kann, auch in scheinbar aussichtslosen Fällen doch noch eine einvernehmliche Lösung herbeizuführen.
Mit diesen Fähigkeiten und dieser Zielsetzung trete ich auch als Rechtsanwalt an. Ich vertrete Wohnungseigentümergemeinschaften und Hausverwaltungen mit besonderer rechtlicher Kompetenz und vor allem auch mit Blick auf künftige Streitvermeidung. Harmonie in der Zukunft kann nicht erzwungen werden, man kann sich dem aber bestmöglichst annähern. Und das sollte immer im Interesse aller Beteiligten ein wichtiges Ziel sein.
Ich vertrete auch einzelne Wohnungseigentümer oder Gruppen von Wohnungseigentümern, die um ihr Recht kämpfen müssen oder auch nur die restliche Gemeinschaft von Ihrem Anliegen überzeugen wollen. Ich werde nicht querulatorisches Verhalten unterstützen, die Rechte meiner Mandanten aber gleichwohl mit Vehemenz und strategischen Überlegungen vertreten. Ich begleite Sie zur Eigentümerversammlung oder vertrete Sie dort und werde mit all meiner Überzeugungskraft für eine Entscheidung in Ihrem Sinne auftreten.
Sie dürfen von mir eine gründliche rechtliche Aufarbeitung, insbesondere auch unter Beachtung der individuellen rechtlichen Gegebenheiten der Gemeinschaft erwarten. Sie erhalten von mir eine Rechtsexpertise, die auch mit einer fundierten Aussage zu den Erfolgsaussichten eines gerichtlichen Verfahrens verbunden ist.
Im gerichtlichen Verfahren selbst und in der Vorbereitung dieses Verfahrens werden sie von meinen wertvollen Kenntnissen des Prozessrechts profitieren.
Lesen Sie auch mein Konzept zur strategischen Prozessführung!
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