Kanzlei für strategische Prozessführung
und Instanzenverfahren
KOMPETENZ RUND UM DIE IMMOBILIE
Miete und Pacht
Miet- und Pachtrecht
Jeder kennt es – Oder doch nicht so richtig?
Miete und Pacht - Worum geht es?
Das Miet- und Pachtrecht braucht nicht näher beschrieben werden. Jeder kennt es und weiß worum es geht. Und dennoch: es ist ein konfliktträchtiges Rechtsgebiet, weil es auf beiden Seiten um die Wahrung wichtiger Interessen geht. Im Miet- und Pachtrecht ist es auch nicht immer einfach, die Rechtslage rechtssicher zu bestimmen. Gesetze und Rechtsprechung unterliegen einem häufigen Wandel. So manche wohlgeprüfte Klausel eines Mietvertrags wird im Nachhinein durch eine veränderte Rechtsprechung für unwirksam erklärt.
Es gibt unterschiedliche Auffassungen, worum es in der Beratung zum Miet- und Pachtrecht wirklich gehen soll. Soll die langfristig friedvolle Koexistenz im laufenden Vertragsverhältnis sichergestellt sein, oder sollen einzelne Rechtspositionen strikt und mit allen Konsequenzen eines gestörten Vertragsverhältnisses durchgesetzt werden? Eine allgemeine Antwort wird niemand geben können.
Aus meiner Sicht geht es in der Beratung und Vertretung des Mandanten auch darum, diesen über die tatsächliche Rechtslage hinaus über mögliche Konsequenzen der Geltendmachung seines Anspruchs aufzuklären. Was nützt es im Kleinen Erfolg zu haben, wenn dies dazu führt, dass Gegenansprüche geltend gemacht werden, die das Vertragsverhältnis nachhaltig stören könnten. Ich berate daher umfassend; entscheiden über eine weiteres Vorgehen muss aber immer der Mandant selbst.
Im Miet- und Pachtrecht geht es natürlich auch darum, schon im Vorfeld durch die Gestaltung der Verträge Klarheit zu schaffen und Rechtspositionen abzusichern.
Miet- und Pachtvertrag
Unterschied?
Mietvertrag und Pachtvertrag haben die Gemeinsamkeit, dass es in beiden Bereichen um die Überlassung von Räumen – beim Pachtvertrag eventuell auch eines Grundstücks – gegen Entgelt geht. Die gesetzlichen Vorgaben im Pachtrecht nehmen daher auch in weiten Bereichen auf die Vorschriften des Mietvertragsrechts Bezug.
Es gibt aber vor allem zwei wichtige Unterschiede: Das Mietverhältnis ist bezüglich bei der Vermietung von Wohnraum vom “ Sozialen Mietrecht“ überlagert und sieht einen starken Mieterschutz vor. Das Pachtrecht schützt den Pächter deutlich, gibt diesem aber nicht nur ein persönliches Nutzungsrecht sondern auch ein zusätzliches Recht zur Erzielung von Erträgen, insbesondere wirtschaftlichen Gewinnen (jur.: Fruchtziehung).
Gewerbepacht
Gasthäuser, Geschäftslokale und Arztpraxen sind typische Bereiche der Gewerbepacht. Gestaltungsmöglichkeiten sind hier die Überlassung eines bereits bestehenden Gewerbes einschließlich der betroffenen Räumlichkeiten. Alternativ können auch leer stehende Räume zur Ausübung eines (neuen) Gewerbes überlassen werden. Die Parteien haben „Vertragsfreiheit“, d. h., sie können die einzelnen Bedingungen des Pachtverhältnisses weitgehend frei regeln.
In vielen Fällen ist es bei Geschäftsräumlichkeiten leider nicht eindeutig klar, ob es sich bei dem Vertrag um einen Mietvertrag oder Pachtvertrag handelt. Wegen der unterschiedlichen Rechtsfolgen sollte dies unbedingt vermieden werden. Eine Klarstellung im abzuschließenden Vertrag sollte deshalb selbstverständlich sein.
Wohnraummiete
Wohnraummiete ist immer dann gegeben, wenn die vertragliche Vereinbarung vorsieht, dass der Mieter selbst oder mit Dritten in den überlassenen Räumen „wohnen“ darf.
Im Mietrecht gibt es nur eingeschränkte Vertragsfreiheit. D. h. der Gesetzgeber hat viele Bereiche nach seinen Vorstellungen geregelt. Abweichende Vereinbarungen sind meist unwirksam und werden im Streitfall durch die gesetzlichen Regelungen ersetzt. Insbesondere Kündigungsmöglichkeiten sind zulasten der Vermieter sehr stark eingeschränkt.
Rechte
und Pflichten
Hauptpflichten eines Miet- oder Pachtvertrags sind einerseits die Pflicht zur Gebrauchsüberlassung und andererseits die Pflicht zur Bezahlung des Nutzungsentgelts.
Um diese Hauptpflichten herum gibt es aber eine Vielzahl zusätzlicher Rechte und Pflichten, deren Umfang und Reichweite im Einzelfall bestimmt werden muss. Hier müssen gesetzliche Vorgaben und individuelle Vereinbarungen der Parteien geprüft und gewichtet werden, um die Reichweite dieser Rechte und Pflichten rechtssicher bestimmen zu können. In den Medien finden sich eine Vielzahl von Rechtsprechungszitaten, die – wenn positiv – von einer Mietvertragspartei gern als Rechtfertigung für einen vermeintlichen Rechtsanspruch herangezogen werden. Hier sollte man sich nicht vorschnell freuen. Es muss immer noch eingehend geprüft werden, ob solche Entscheidungen tatsächlich auch auf das eigene Mietverhältnis zutreffen.
Häufige
Streitpunkte
Das Miet- und Pachtrecht ist konfliktträchtig, weil hier unterschiedliche Interessen aufeinander stoßen, die sich gegenseitig ausschließen können. Besonders anfällig sind Themenbereiche, wie Mieterhöhung, Kündigung, Instandhaltungen, Nutzungsverhalten, Umfang der Nutzungsrechte usw.
Hier ist es oft schwierig eine Lösung zu finden, die beiden Seiten gerecht wird. Umso wichtiger ist es, exakt zu wissen was man aus rechtlicher Sicht fordern darf und wo man am besten die eigenen Interessen zurückstellt oder Verhandlungslösungen sucht.
Nebengebiete
Die Beratung in mietrechtlichen Angelegenheiten erfordert oft auch ein Blick auf Nebengebiete, die Einfluss auf auf das Mietverhältnis haben können. Vom anwaltlichen Berater müssen daher detaillierte Kenntnisse insbesondere im Maklerrecht, Wohnungseigentumsrecht, Nachbarrecht und Vollstreckungsrecht gefordert werden.
Wer z.B. für einen Mietvertrag über eine Eigentumswohnung eine standardisierte Hausordnung empfiehlt, ohne die Hausordnung der Eigentümergemeinschaft zu berücksichtigen, verursacht vermeidbare Probleme. Wer seinen Mandanten zur Kündigung berät, ohne auf die eingeschränkten Möglichkeiten der Zwangsvollstreckung hinzuweisen, ebenso.
Brauche ich einen Rechtsanwalt?
Wenn Sie ein ernstes Rechtsproblem haben, ist es im Regelfall immer vorteilhaft, rechtliche Beratung einzuholen. Das Internet hält zwar gerade im Bereich des Mietrechts viele „gute“ Tipps und Formulierungsvorschläge bereit, doch bleibt immer die Frage, ob diese Tipps gerade für Ihre persönliche Situation die richtige Antwort ist. Oft unterscheidet sich Ihr Fall in kleinen aber vielleicht entscheidenden Details. Eine fachkundige Rechtsberatung berücksichtigt dagegen speziell Ihre individuelle Situation und bietet daher in Verbindung mit den vorhandenen Fachkenntnissen eine rechtssichere Lösung.
Mietrechtsstreitigkeiten sind oft auch von starken Emotionen überlagert. Hier kann eine sachliche und kompetente Beratung und Vertretung die tatsächliche entscheidenden Dinge herausarbeiten und Lösungen entwickeln, die Betroffene selbst oft nicht sehen. Man sieht als Betroffener oft den Wald vor lauter Bäumen nicht. Man ist vielleicht von falschen Ratgebern beeinflusst oder man versucht Interessen durchzusetzen, für die es keine rechtliche Rückendeckung gibt.
Selbstverständlich sollten Betroffene zunächst in einem persönlichen Gespräch mit ihrem Kontrahenten versuchen, eine gemeinsame Lösung zu finden. Das ist für alle Beteiligte der billigste und schnellste Weg. Allerdings sollten Sie darauf achten, dass Sie in diesen Gesprächen Ihre Position nicht verschlechtern, zum Beispiel voreilige Zugeständnisse machen oder mit unzulässigen Mitteln drohen.
Wenn Sie aber sehen, dass Sie nicht zu Ihrem Ziel kommen: Dann brauchen Sie einen Rechtsanwalt!
WAS SIE VON MIR ERWARTEN DÜRFEN
Egal ob Sie Vermieter oder Mieter, Verpächter oder Pächter sind, Sie dürfen von mir eine schnelle und kompetente Beratung in allen Fragen des Mietrechts erwarten. Und natürlich berate ich sowohl im Wohnraummietrecht als auch Gewerberaummietrecht.
Ich kläre Sie über die Rechtslage und alle rechtlichen Handlungsmöglichkeiten umfassend auf und formuliere für Sie Verträge oder rechtsverbindliche Erklärungen wie Kündigungen, Widerspruch usw.
In Konfliktfällen bin ich für Sie da, bespreche mit Ihnen die Angelegenheit in allen Details und entwickle eine Erfolgsstrategie, mit der wir Ihre Interessen am besten waren können. Vorrangig suche ich für Sie eine schnelle außergerichtliche Lösung. Wenn das nicht klappt, kämpfe ich für Sie auch vor Gericht und vertrete Ihre Interessen bis zur letzten Instanz.
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